新天科技股份有限公司擬股權(quán)收購涉及的
上?？咸貎x表股份有限公司股東全部權(quán)益項目
資 產(chǎn) 評 估 報 告 書
同致信德評報字（2017）第0138號
TONGZHIXINDE(BEIJING) ASSETS APPRAISAL CO., LTD.
同致信德（北京）資產(chǎn)評估有限公司
二○一七年四月三十日
新天科技股份有限公司擬股權(quán)收購涉及的上?？咸貎x表股份有限公司股東全部權(quán)益項目 資產(chǎn)評估報告書
目 錄
聲 明 ........................................................................................................................ 2
資產(chǎn)評估報告書摘要 ........................................................................................................ 4
資產(chǎn)評估報告書正文 ........................................................................................................ 7
一、委托人、被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用人
的概況 ........................................................................................................................................... 8
二、評估目的 ............................................................................................................................. 13
三、評估對象和評估范圍.......................................................................................................... 13
四、價值類型及定義.................................................................................................................. 15
五、評估基準(zhǔn)日 ......................................................................................................................... 15
六、評估依據(jù) ............................................................................................................................. 15
七、評估方法 ............................................................................................................................. 17
八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況.................................................................................................. 25
九、評估假設(shè) ............................................................................................................................. 26
十、評估結(jié)論 ............................................................................................................................. 28
十一、特別事項說明.................................................................................................................. 30
十二、評估報告使用限制說明.................................................................................................. 31
十三、評估報告日 ..................................................................................................................... 32
資產(chǎn)評估報告書附件 ...................................................................................................... 34
附件一：委托方和被評估單位法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 .............................................................. 35
附件二：評估對象涉及的主要權(quán)屬證明資料復(fù)印件 .............................................................. 36
附件三：委托方和被評估單位的承諾函.................................................................................. 37
附件四：評估機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件.......................................................................................... 38
附件五：評估機(jī)構(gòu)法人營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件.......................................................................... 39
附件六：簽字資產(chǎn)評估師資格證書復(fù)印件.............................................................................. 40
附件七：審計報告復(fù)印件.......................................................................................................... 41
附件八：資產(chǎn)評估明細(xì)表.......................................................................................................... 42
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聲 明
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新天科技股份有限公司擬股權(quán)收購涉及的上海肯特儀表股份有限公司股東全部權(quán)益項目 資產(chǎn)評估報告書
資產(chǎn)評估師聲明
一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、
客觀和公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報告陳述的內(nèi)容是客觀的，
并對評估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
二、評估對象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托人、被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）
申報并經(jīng)其簽章確認(rèn)；所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評估報告是委
托人和相關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。
三、我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒
有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見。
四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；我們已對評估
對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法
律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗，并對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實披露，且已提請委托人及相關(guān)
當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評估報告的要求。
五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報告中假設(shè)和限定條件的限
制，評估報告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮評估報告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項說明及
其對評估結(jié)論的影響。
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資產(chǎn)評估報告書摘要
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新天科技股份有限公司擬股權(quán)收購涉及的
上?？咸貎x表股份有限公司股東全部權(quán)益項目
資 產(chǎn) 評 估 報 告 書
摘 要
重要提示
以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告書，欲了解本評估項目
的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評估報告書全文。
同致信德（北京）資產(chǎn)評估有限公司（以下簡稱：本公司）接受新天科技股份有限
公司（以下簡稱：新天科技）的委托，對新天科技股份有限公司擬股權(quán)收購涉及的上海
肯特儀表股份有限公司（以下簡稱：上?？咸兀┑墓蓶|全部權(quán)益完成了必要的評估程序，
按資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托書的約定，出具資產(chǎn)評估報告書?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果摘
要報告如下：
一、委托人和其他評估報告使用人： 委托人為新天科技股份有限公司（以下簡稱：
新天科技）。其他評估報告使用人：除委托人外，國家法律、法規(guī)規(guī)定為實現(xiàn)本次評估
目的相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為而需要使用本報告的其他評估報告使用人。
二、被評估單位：上海肯特儀表股份有限公司
三、評估目的：為新天科技股份有限公司股權(quán)收購提供價值參考依據(jù)。
四、評估對象和范圍：評估對象為上?？咸貎x表股份有限公司股東全部權(quán)益。評估
范圍為截止 2016 年 12 月 31 日經(jīng)審計后的上?？咸貎x表股份有限公司全部資產(chǎn)和負(fù)債。
五、價值類型：市場價值。
六、評估基準(zhǔn)日及評估結(jié)論使用有效期：評估基準(zhǔn)日為 2016 年 12 月 31 日，評估
結(jié)論的有效使用期為一年，即自 2016 年 12 月 31 日至 2017 年 12 月 30 日。
七、評估方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法。
八、評估結(jié)論：本次評估結(jié)論采用收益法的評估結(jié)果。
采用收益法評估，截止評估基準(zhǔn)日，上海肯特儀表股份有限公司股東全部權(quán)益賬面
值為 5,485.23 萬元，評估值為 14,130.80 萬元（大寫：人民幣壹億肆仟壹佰叁拾萬捌仟元
整），較賬面凈資產(chǎn) 5,485.23 萬元評估增值 8,645.57 萬元，增值率為 157.62 %。
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本評估報告僅供委托人為實現(xiàn)本次評估目的使用，未征得出具評估報告的評估機(jī)構(gòu)
同意，評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)
當(dāng)事人另有約定的除外。
特別事項說明：報告使用人在使用本評估報告時請關(guān)注資產(chǎn)評估報告正文中的特別
事項說明。
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資產(chǎn)評估報告書正文
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資產(chǎn)評估報告書
同致信德評報字（2017）第0138號
新天科技股份有限公司：
同致信德（北京）資產(chǎn)評估有限公司（以下簡稱“本公司”）接受貴單位的委托，根
據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估原則，采用合理的評估方法，按照必要的
評估程序，對新天科技股份有限公司擬股權(quán)收購涉及的上海肯特儀表股份有限公司股東
全部權(quán)益在 2016 年 12 月 31 日的市場價值進(jìn)行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下：
一、委托人、被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告
使用人的概況
（一）委托人概況
企業(yè)名稱：新天科技股份有限公司（以下簡稱：新天科技）
住 所：河南省鄭州市國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)紅松路 252 號
法定代表人：費(fèi)戰(zhàn)波
注冊資本：5.36 億元
公司類型：股份有限公司（證券代碼:300259）
經(jīng)營范圍：開發(fā)、研制、生產(chǎn)、銷售、檢測、維修：電子儀器儀表、電子元器件、
計算機(jī)外部設(shè)備及軟件、高低壓配電設(shè)備、節(jié)水設(shè)備、節(jié)電設(shè)備、智能卡產(chǎn)品及軟件、
智能灌溉設(shè)備、機(jī)井灌溉控制裝置、高低壓灌溉成套設(shè)備、水文、水資源、環(huán)保、氣象
儀器儀表；水利水電工程施工；計算機(jī)系統(tǒng)集成；計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)工程；建筑智能化工程設(shè)
計與施工；數(shù)據(jù)處理、云計算；地理信息系統(tǒng)工程；互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)；測繪服務(wù)；玻璃
鋼制品、管材的生產(chǎn)與銷售；農(nóng)田水利灌溉設(shè)計與施工；噴灌滴灌設(shè)備的生產(chǎn)、安裝和
銷售；房屋租賃。（上述國家有專項規(guī)定除外）；經(jīng)營本企業(yè)自產(chǎn)產(chǎn)品及技術(shù)的出口業(yè)務(wù)
和本企業(yè)所需的機(jī)械設(shè)備、零配件、原輔材料及技術(shù)的進(jìn)出口業(yè)務(wù)，但國家限定公司經(jīng)
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營或禁止進(jìn)出口商品及技術(shù)除外。
（二）被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）概況
1、基本情況
企業(yè)名稱：上海肯特儀表股份有限公司（以下簡稱：上?？咸兀?
住 所：上海市金山區(qū)亭林鎮(zhèn)康發(fā)路 169 號
法定代表人：李興化
注冊資本：人民幣 3000 萬元整
公司類型：股份有限公司（非上市）
成立日期：2008 年 12 月 1 日
營業(yè)期限：2008 年 12 月 1 日至 2018 年 11 月 30 日
經(jīng)營范圍：儀器儀表、機(jī)械五金配件（除特種設(shè)備）生產(chǎn)、加工、銷售，計算機(jī)、
軟件及輔助設(shè)備(除計算機(jī)信息系統(tǒng)安全專用產(chǎn)品)銷售，自動化控制工程，從事自動化
儀器儀表、自動化控制工程領(lǐng)域內(nèi)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)、計量器具制造(限分支機(jī)構(gòu)
經(jīng)營)，從事貨物及技術(shù)的進(jìn)出口業(yè)務(wù)?！疽婪毥?jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部分批準(zhǔn)后方可
開展經(jīng)營活動】
2、歷史沿革及股權(quán)結(jié)構(gòu)變更情況
①2008 年 12 月，公司設(shè)立
2008 年 10 月，上海肯特智能儀表有限公司、李興化簽署公司章程，決定成立上海
肯特儀表有限公司（以下簡稱“公司”）。同年 12 月，辦理了工商設(shè)立登記手續(xù)；首期
出資已由上海東方會計師事務(wù)所有限公司審驗，并出具了上東會驗字（2008）第 4422
號驗資報告。
公司成立時股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：
股東名稱 持股數(shù)（萬股） 實繳出資（萬元） 持股比例（%）
上?？咸刂悄軆x表有限公司 108.00 21.60 10
李興化 972.00 194.40 90
合計 1,080.00 216.00 100
②2009 年 6 月，注冊資本實繳到位
2009 年 6 月，公司股東上?？咸刂悄軆x表有限公司、李興化將注冊資本實繳到位，
并由上海瑞和會計師事務(wù)所有限公司審驗，并出具了瑞和會驗字（2009）第 0624 號驗
資報告，公司就此事宜依法辦理了工商變更登記手續(xù)。
注冊資本實繳到位后，公司股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：
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股東名稱 持股數(shù)（萬股） 實繳出資（萬元） 持股比例（%）
上海肯特智能儀表有限公司 108.00 108.00 10.00
李興化 972.00 972.00 90.00
合計 1,080.00 1,080.00 100.00
③2009 年 9 月，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓
2009 年 9 月，肯特智能將其持有的 83 萬元出資（持股比例 7.685%）轉(zhuǎn)讓給李興化、
將其持有的 15 萬元出資（持股比例 1.389%）轉(zhuǎn)讓給陸友愛、將其持有的 10 萬元出資
（持股比例 0.926%）轉(zhuǎn)讓給奚小豐。前述各方簽署了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，公司就股權(quán)轉(zhuǎn)讓
事宜依法辦理了工商變更登記手續(xù)。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，公司股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：
股東名稱 持股數(shù)（萬股） 實繳出資（萬元） 持股比例（%）
李興化 1,055.00 1,055.00 97.685
陸友愛 15.00 15.00 1.389
奚小豐 10.00 10.00 0.926
合計 1,080.00 1,080.00 100.00
④2009 年 11 月，公司完成股份制改造
2009 年 11 月，公司召開股東會，決定將公司由有限責(zé)任公司變更為股份有限公司。
就此次股改事項，公司依法辦理了工商變更登記手續(xù)。
股改完成后，公司股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：
股東名稱 持股數(shù)（萬股） 實繳出資（萬元） 持股比例（%）
李興化 1,055.00 1,055.00 97.685
陸友愛 15.00 15.00 1.389
奚小豐 10.00 10.00 0.926
合計 1,080.00 1,080.00 100.00
⑤2009 年 12 月，公司第一次增資擴(kuò)股
2009 年 12 月，公司召開股東大會，同意增加注冊資本 920 萬元，新增注冊資本由
李興化及新股東崔淑梅等 26 名自然人認(rèn)繳。同月，前述股東繳納了新增注冊資本，并
由上海瑞和會計師事務(wù)所有限公司審驗，并出具了瑞和會驗字（2009）第 1521 號驗資
報告。就此次增資擴(kuò)股事項，公司依法辦理了工商變更登記手續(xù)。
增資擴(kuò)股完成后，公司股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：
股東名稱 持股數(shù)（萬股） 實繳出資（萬元） 持股比例（%）
李興化 1,716.00 1,716.00 85.80
陸友愛 15.00 15.00 0.75
奚小豐 10.00 10.00 0.50
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股東名稱 持股數(shù)（萬股） 實繳出資（萬元） 持股比例（%）
崔淑梅等 26 名自然人 259.00 259.00 12.95
合計 2,000.00 2,000.00 100.00
⑥2011 年 11 月，公司第二次增資擴(kuò)股
2011 年 11 月，公司召開股東大會，同意增加注冊資本 300 萬元，新增注冊資本由
公司員工持股主體上海元旭投資有限公司認(rèn)繳。同月，上海元旭投資有限公司繳納了新
增注冊資本，并由上海瑞和會計師事務(wù)所有限公司審驗，并出具了瑞和會驗字（2011）
第 1133 號驗資報告。就此次增資擴(kuò)股事項，公司依法辦理了工商變更登記手續(xù)。
增資擴(kuò)股完成后，公司股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：
股東名稱 持股數(shù)（萬股） 實繳出資（萬元） 持股比例（%）
李興化 1,716.00 1,716.00 74.61
陸友愛 15.00 15.00 0.65
奚小豐 10.00 10.00 0.44
崔淑梅等 26 名自然人 259.00 259.00 11.26
上海元旭投資有限公司 300.00 300.00 13.04
合計 2,300.00 2,300.00 100.00
⑦2011 年 12 月，公司第三次增資擴(kuò)股
2011 年 12 月，公司召開股東大會，同意增加注冊資本 700 萬元，新增注冊資本由
上海融銀投資合伙企業(yè)（有限合伙）及張錫淼等 5 名自然人認(rèn)繳。同月，前述新增股東
繳納了新增注冊資本，并由上海瑞和會計師事務(wù)所有限公司審驗，并出具了瑞和會驗字
（2011）第 1214 號驗資報告。就此次增資擴(kuò)股事項，公司依法辦理了工商變更登記手
續(xù)。
增資擴(kuò)股完成后，公司股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：
股東名稱 持股數(shù)（萬股） 實繳出資（萬元） 持股比例（%）
李興化 1,716.00 1,716.00 57.20
陸友愛 15.00 15.00 0.50
奚小豐 10.00 10.00 0.33
崔淑梅等 26 名自然人 259.00 259.00 8.63
上海元旭投資有限公司 300.00 300.00 10.00
上海融銀投資合伙企業(yè)（有限合伙） 200.00 200.00 6.67
張錫淼等 5 名自然人 500.00 500.00 16.67
合計 3,000.00 3,000.00 100.00
3、上?？咸貎x表股份有限公司組織結(jié)構(gòu)圖如下：
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4、上?？咸亟?3 年財務(wù)、經(jīng)營狀況
(金額單位：人民幣元)
項目 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
資產(chǎn)總額 140,600,254.86 122,698,544.25 128,574,291.77
負(fù)債總額 84,127,662.29 78,142,482.79 73,722,038.76
凈資產(chǎn) 56,472,592.57 44,556,061.46 54,852,253.01
項目 2014 年度 2015 年度 2016 年度
營業(yè)總收入 77,552,911.11 79,852,028.18 98,011,417.22
利潤總額 2,031,568.03 -2,820,690.30 11,914,690.91
凈利潤 1,979,966.58 -3,008,875.29 10,296,191.55
（注：上述財務(wù)報表已經(jīng)審計，其中：2014 年的財務(wù)數(shù)據(jù)經(jīng)上海永屹會計師事務(wù)所
審計，并出具了滬永屹審字（2015）第 042 號審計報告；2015 年、2016 年的財務(wù)數(shù)據(jù)
摘自中勤萬信會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）出具的勤信審字【2017】第 11595 號審計
報告。）
5、上?？咸叵硎艿亩愂諆?yōu)惠政策
該公司于 2014 年 9 月 4 日取得了由上海市科學(xué)技術(shù)委員會、上海市財政局、上海市
國家稅務(wù)局、上海市地方稅務(wù)局聯(lián)合頒發(fā)的編號為 GF201431000236 的《高新技術(shù)企業(yè)
證書》，有效期三年，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，本公司 2014 年
至 2016 年適用所得稅稅率為 15%。
主要稅種及稅率：
稅 種 計稅依據(jù) 稅 率(%)
增值稅 銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù) 5%、6%、17%
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稅 種 計稅依據(jù) 稅 率(%)
營業(yè)稅 應(yīng)納稅營業(yè)額 5%
城市維護(hù)建設(shè)稅 應(yīng)繳流轉(zhuǎn)稅稅額 1%
教育費(fèi)附加 應(yīng)繳流轉(zhuǎn)稅稅額 3%
地方教育費(fèi)附加 應(yīng)繳流轉(zhuǎn)稅稅額 2%
企業(yè)所得稅 應(yīng)納稅所得額 15%
（三）委托方與被評估單位關(guān)系
委托方新天科技股份有限公司系被評估單位上?？咸貎x表股份有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓
的受讓方,委托方與被評估單位不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。
（四）業(yè)務(wù)約定書的其他評估報告使用人
業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用人為國家法律、法規(guī)規(guī)定為實現(xiàn)本次評估目的
相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為而需要使用本報告的其他評估報告使用人。
二、評估目的
為新天科技股份有限公司股權(quán)收購提供價值參考依據(jù)。
三、評估對象和評估范圍
（一）評估對象
本次企業(yè)價值評估對象為上海肯特儀表股份有限公司股東全部權(quán)益。
（二）評估范圍
1、評估范圍
評估范圍是截止 2016 年 12 月 31 日上?？咸貎x表股份有限公司申報評估、經(jīng)審計
后的全部資產(chǎn)和負(fù)債。具體情況如下：
(金額單位：人民幣元)
項 目 賬面價值
1 流動資產(chǎn) 62,465,754.50
2 非流動資產(chǎn) 66,108,537.27
其中:長期股權(quán)投資 1,080,000.00
固定資產(chǎn) 55,954,048.66
無形資產(chǎn) 8,355,268.39
遞延所得稅資產(chǎn) 719,220.22
3 資產(chǎn)總計 128,574,291.77
4 流動負(fù)債 60,222,038.76
5 負(fù)債合計 73,722,038.76
6 凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益） 54,852,253.01
（注：2016 年 12 月 31 日的賬面價值經(jīng)中勤萬信會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）審
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計，并出具了勤信審字【2017】第 11595 號審計報告。）
納入評估范圍的資產(chǎn)及負(fù)債同評估申報表、資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書及經(jīng)濟(jì)行為所確定
的范圍一致。
2、被評估單位主要資產(chǎn)的狀況
被評估單位主要資產(chǎn)為存貨、長期股權(quán)投資、房屋建筑物、機(jī)器設(shè)備及無形資產(chǎn)等。
（1）存貨
納入本次評估范圍的存貨主要為原材料、在庫周轉(zhuǎn)材料、委托加工物資、產(chǎn)成品、
在產(chǎn)品，賬面價值15,427,394.23元，存貨保存狀況良好，存放在上海肯特儀表股份有限
公司的倉庫和車間內(nèi)。
（2）長期股權(quán)投資
納入本次評估范圍的長期股權(quán)投資賬面值 1,080,000.00 元，為上海肯特儀表股份有
限公司投資的控股子公司（僅一家），即上海思蕊節(jié)能科技有限公司。
控股子公司情況如下：
子公司全稱 上海思蕊節(jié)能科技有限公司
公司類型 一人有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資）
住所 上海市金山區(qū)亭林鎮(zhèn)大亭公路 6850 號 1 幢
法定代表人 李興化
注冊資本 人民幣 108 萬元整
投資日期 2010 年 7 月 30 日
上?？咸貎x表股份有限公司持股比例 100%
（3）房屋建筑物
納入本次評估范圍的房屋建筑物為上?？咸貎x表股份有限公司位于上海市金山區(qū)
松隱鎮(zhèn) 2 街坊 38/1 丘的 8 項工業(yè)廠房共計 30,790.87 平方米。上海市房地產(chǎn)權(quán)證滬房地
金字（2012）第 004941 號，包含生產(chǎn)產(chǎn)房及其輔助用房。
納入本次評估范圍的土地使用權(quán)和房屋因企業(yè)銀行貸款事宜均已抵押于上海農(nóng)商
銀行金山支行。
（4）設(shè)備類資產(chǎn)
納入本次評估范圍的設(shè)備類資產(chǎn)賬面原值 15,591,233.87 元，賬面凈值 7,017,179.81
元，經(jīng)過盤點(diǎn)，賬實相符。機(jī)器設(shè)備主要分布在上?？咸貎x表股份有限公司廠房和辦公
樓內(nèi)，主要有機(jī)器設(shè)備、電子設(shè)備及車輛。
本次申報評估的車輛，均辦理了機(jī)動車行駛證。
（5） 無形資產(chǎn)
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企業(yè)申報評估的無形資產(chǎn)為土地使用權(quán)和其他無形資產(chǎn)。土地使用權(quán)證編號為：
滬房地金字（2012）第 004941 號，土地坐落于金山區(qū)亭林鎮(zhèn)康發(fā)路 159 號，于 2012 年
7 月 1 日取得，土地性質(zhì)為國有建設(shè)用地使用權(quán)，使用權(quán)以出讓方式取得，用途為工業(yè)
用地，土地面積為 20871m2，準(zhǔn)用年限為 50 年。其他無形資產(chǎn)為企業(yè)外購的軟件。
四、價值類型及定義
（一）本企業(yè)價值評估所選取的價值類型為：市場價值。
（二）價值定義：市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)
迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計數(shù)額。
（三）價值類型選取的理由及依據(jù)：根據(jù)本次評估目的、特定市場條件及評估對象
狀況，確定本次企業(yè)價值評估所選取的價值類型為市場價值。
五、評估基準(zhǔn)日
本項目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日為 2016 年 12 月 31 日。
確定評估基準(zhǔn)日的相關(guān)事項說明：
（一）本項目評估基準(zhǔn)日確定的理由：為確切地反映委估對象的市場價值（價值類
型），有利于本項目評估目的順利實現(xiàn)，委托人在征求評估機(jī)構(gòu)專業(yè)意見的基礎(chǔ)上，確
定本項目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日為 2016 年 12 月 31 日。
（二）本次評估的一切取價標(biāo)準(zhǔn)和利率、匯率、稅率均為評估基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)
準(zhǔn)和利率、匯率、稅率。
六、評估依據(jù)
法律依據(jù)
1、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》（2016 年 7 月 2 日第十二屆全國人民代表大會常
務(wù)委員會第二十一次會議通過）；
2、中華人民共和國主席令第 42 號《中華人民共和國公司法》（2013 年 12 月 28 日
修訂）；
3《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2007 年 8 月 30 日修訂）；
4、中華人民共和國主席令第 28 號《中華人民共和國土地管理法》（2004 年 8 月 28
日修訂）；
5、《企業(yè)會計準(zhǔn)則》、《企業(yè)會計制度》；
6、第十屆全國人民代表大會第五次會議通過《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》
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（2007 年 3 月 16 日）；
7、其他與資產(chǎn)評估相關(guān)的法律、法規(guī)等。
準(zhǔn)則依據(jù)
1、中國注冊會計師協(xié)會[2003]18 號《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)
意見》；
2、財政部財企[2004]20 號《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評估職業(yè)道德
準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》；
3、資產(chǎn)評估具體準(zhǔn)則：中國資產(chǎn)評估協(xié)會中評協(xié)[2007]189 號文《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則――
評估報告》、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則――業(yè)務(wù)約定書》、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則――評估程序》、《資產(chǎn)評
估準(zhǔn)則――機(jī)器設(shè)備》、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則――不動產(chǎn)》、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則――工作底稿》、
《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》；
4、中國資產(chǎn)評估協(xié)會《關(guān)于修改評估報告等準(zhǔn)則中有關(guān)簽章條款》的通知（中評
協(xié)[2011]230 號，2011 年 12 月 30 日）；
5、 中國資產(chǎn)評估協(xié)會關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則—獨(dú)立性》的通知（中評
協(xié)[2012]248 號，2012 年 12 月 28 日）；
6 、《 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 ―― 無 形 資 產(chǎn) 》（ 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會 2008-11-28 中 評 協(xié)
[2008]217 號）；
7、中國資產(chǎn)評估協(xié)會中評協(xié)[2008]218 號文《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》；
8、中國資產(chǎn)評估協(xié)會中評協(xié)[2010]214號《評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》；
9、中國資產(chǎn)評估協(xié)會中評協(xié)[2011]227號《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——企業(yè)價值》。
◇經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)
《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》
◇產(chǎn)權(quán)證明依據(jù)
1、房屋所有權(quán)證；
2、國有土地使用證；
3、車輛行駛證；
4、重大設(shè)備訂貨合同及發(fā)票等；
◇取價依據(jù)及參考依據(jù)
1、《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》（第二版）；
2、《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范 GB50500-2008》；
3、《上海市安裝工程預(yù)算定額》(2000)；
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4、《上海市建筑與裝飾工程預(yù)算定額》(2000)；
5、中國建設(shè)工程信息網(wǎng)提供的《2016 年下半年省會城市住宅工程造價指標(biāo)》；
6、上海市建設(shè)工程造價管理站發(fā)布的市場價格信息；
7、上海市物價局，財政廳和地方政府聯(lián)合發(fā)布的有關(guān)建設(shè)工程收費(fèi)文件
8、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（主席令29號）；
9、《中華人民共和國土地管理實施條例》（國務(wù)院第256號）；
10、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院[90]55號
令）；
11、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2001）；
12、近期發(fā)行的五年期國債利率；
13、評估基準(zhǔn)日外匯匯率；
14、企業(yè)財務(wù)會計資料；
15、市場調(diào)查及詢價資料；
16、互聯(lián)網(wǎng)信息資料；
17、現(xiàn)場勘察、訪談記錄。
◇參考資料及其他
1、上?？咸靥峁┑摹顿Y產(chǎn)基礎(chǔ)法資產(chǎn)評估申報明細(xì)表》、《收益法資產(chǎn)評估申報明細(xì)
表》及其他資料；
2、基準(zhǔn)日前3年的會計報表、審計報告及評估基準(zhǔn)日財務(wù)會計報表；
3、企業(yè)提供的市場分析報告；
4、企業(yè)提供的投資和經(jīng)營計劃；
5、企業(yè)提供的其它法律憑證資料；
七、評估方法
資產(chǎn)評估基本方法包括市場法、成本法（資產(chǎn)基礎(chǔ)法）和收益法。進(jìn)行企業(yè)價值評
估，要根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析三種資產(chǎn)評估基本方
法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或多種資產(chǎn)評估基本方法。
市場法是是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評估對
象價值的評估方法。上?？咸貙賰x器儀表行業(yè)，在國內(nèi)流通市場的類似上市公司中找一
些在現(xiàn)金流、增長潛力和風(fēng)險等方面與目標(biāo)公司相類似的公司很困難，難以收集近期市
場交易對比價格，不具備市場法評估的可比條件。
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資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評估企業(yè)評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評估企業(yè)表
內(nèi)及表外各項資產(chǎn)、負(fù)債價值，確定評估對象價值的評估方法。
收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方法。收益法
是企業(yè)整體資產(chǎn)預(yù)期獲利能力的量化與現(xiàn)值化，強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)的整體預(yù)期盈利能力。因
上?？咸匾讶嫱懂a(chǎn)多年，且經(jīng)營業(yè)務(wù)較穩(wěn)定，未來預(yù)期收益和經(jīng)營風(fēng)險可以預(yù)測。
選擇收益法評估的理由：企業(yè)具備持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)和條件，經(jīng)營與收益之間存有
較穩(wěn)定的對應(yīng)關(guān)系，并且未來收益和風(fēng)險能夠預(yù)測及可量化，根據(jù)企業(yè)價值評估準(zhǔn)則，
確定按照收益途徑、采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法（DCF）評估其市場價值。
綜上分析，結(jié)合本次評估目的，我們選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法作為本次評估的方法，
然后對兩種方法評估結(jié)果進(jìn)行對比分析，合理確定評估值。
（一）資產(chǎn)基礎(chǔ)法
評估思路及公式如下：
1、 評估思路： 在評估各單項資產(chǎn)和負(fù)債后合理確定股東全部權(quán)益價值。
2、 計算公式：股東全部權(quán)益價值＝各單項資產(chǎn)評估值之和－負(fù)債評估值
3、 具體方法
（1）流動資產(chǎn)
①貨幣資金：按通過盤點(diǎn)現(xiàn)金，核查銀行對帳單及余額調(diào)節(jié)表，按核實后的帳面值
評估。
②債權(quán)類資產(chǎn)（應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款）的評估，借助于歷史資料和評
估中調(diào)查了解的情況，通過核對明細(xì)賬戶，發(fā)詢證函或執(zhí)行替代程序?qū)Ω黜椕骷?xì)予以核
實。根據(jù)每筆款項可能收回的數(shù)額確定評估值。
對于各種預(yù)付款，則根據(jù)所能收回的相應(yīng)貨物形成資產(chǎn)或權(quán)利的價值確定評估值。
評估中確定為無法收回的應(yīng)收款項，有確鑿證據(jù)，評估為零值；未取得有效證據(jù)的，
對預(yù)計的壞賬損失采用帳齡分析的方法，在扣除預(yù)計可能發(fā)生壞賬的基礎(chǔ)上，按預(yù)計可
能收回的金額，得出評估值。
③存貨的評估：存貨的評估主要采用成本法或市場法。委估企業(yè)的存貨主要存貨包
括原材料、庫存商品、在產(chǎn)品、委托加工物資、在庫周轉(zhuǎn)材料、發(fā)出商品。依據(jù)被評估
企業(yè)提供的存貨清單，評估人員會同企業(yè)相關(guān)人員核實有關(guān)的購置發(fā)票和會計憑證，對
各類存貨進(jìn)行抽查盤點(diǎn)，現(xiàn)場勘察存貨的倉儲情況，了解倉庫的保管、內(nèi)部控制制度。
在此基礎(chǔ)上，對委托評估的原材料、庫存商品、在產(chǎn)品、委托加工物資、在庫周轉(zhuǎn)材料、
發(fā)出商品分別進(jìn)行評估。
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A、外購原材料的評估：由于企業(yè)原材料周轉(zhuǎn)較快，對外購原材料的評估采用市場
法。按清查核實后的數(shù)量乘以現(xiàn)行市場購買價，再考慮合理的運(yùn)雜費(fèi)、損耗、驗收整理
入庫費(fèi)等合理費(fèi)用后得出評估值。對于存在有毀損、銹蝕、超儲呆滯情況的原材料，在
充分考慮其經(jīng)濟(jì)性貶值和功能性貶值后以其可變現(xiàn)價格為評估值。
B、庫存商品（含產(chǎn)成品）的評估： 根據(jù)庫存商品的市場適銷程度，將庫存商品
劃分為暢銷產(chǎn)品、正常銷售產(chǎn)品、勉強(qiáng)銷售產(chǎn)品和滯銷積壓產(chǎn)品。依據(jù)庫存商品銷售成
本率、銷售費(fèi)用率及相關(guān)的稅費(fèi)率，以完全成本為基礎(chǔ)，根據(jù)每一產(chǎn)品的市場銷售情況，
決定是否扣除適當(dāng)?shù)睦麧?，分別確定評估計算公式進(jìn)行評估，公式如下：
庫存商品（含產(chǎn)成品）單價評估值=出廠不含稅銷售價格-銷售費(fèi)用-全部稅金-適當(dāng)
比例的稅后凈利潤
C、在產(chǎn)品的評估：在產(chǎn)品采用成本法評估。
D、委托加工物資的評估：委托加工物資通過函證的方式，核實委托加工物資的實
際數(shù)量和金額，以核實后的金額作為評估值。
E、在庫周轉(zhuǎn)材料的評估：在庫周轉(zhuǎn)材料按清查核實后的數(shù)量乘以現(xiàn)行市場購買價，
再考慮合理的運(yùn)雜費(fèi)、損耗、驗收整理入庫費(fèi)等合理費(fèi)用后得出評估值。
（2）長期投資
本次評估的長期投資為控股長期股權(quán)投資，對控股的長期股權(quán)投資，采用先對被投
資單位進(jìn)行整體評估得出凈資產(chǎn)的評估值，然后按所持股權(quán)比例乘以被投資單位凈資產(chǎn)
的評估值作為長期投資的評估值。 對控股子公司的評估未考慮控股權(quán)或少數(shù)股權(quán)折
（溢）價對評估結(jié)果的影響。
（3）機(jī)器設(shè)備（含電子設(shè)備、車輛等）
機(jī)器設(shè)備、電子設(shè)備、車輛的評估采用重置成本法。 重置成本法公式如下：
評估值=重置全價×成新率
機(jī)器設(shè)備評估時首先根據(jù)被評估單位提供的機(jī)器、電子設(shè)備和車輛等評估申報明細(xì)
表所列示的內(nèi)容，通過對有關(guān)合同、法律權(quán)屬證明及會計憑證、設(shè)備臺帳的審查來核實
其產(chǎn)權(quán)。
●重置全價的確定：
重置全價是指在現(xiàn)時條件下，重新購置、建造或形成與評估對象完全相同或基本類
似的全新狀態(tài)下的資產(chǎn)所需花費(fèi)的全部費(fèi)用。
①國產(chǎn)設(shè)備的重置全價：以國內(nèi)市場同類型設(shè)備的現(xiàn)行市價為基礎(chǔ)，再加上有關(guān)
的合理費(fèi)用（例如：運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、資金成本等）確定；對無法詢價及查閱到價
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格的設(shè)備，用類似設(shè)備的現(xiàn)行市價加以確定。
對無法得到現(xiàn)行市價的設(shè)備，以賬面原值為基礎(chǔ)采用價格變化系數(shù)進(jìn)行調(diào)整后求
得。
②進(jìn)口設(shè)備重置全價的確定
a、能夠向設(shè)備生產(chǎn)國的廠家或代理商查詢到現(xiàn)行價格的設(shè)備，經(jīng)分析，選定購置
價后，考慮必要的重置費(fèi)用確定重置全價：
重置全價=[離岸價（FOB）+國外運(yùn)雜費(fèi)+國外途中保險費(fèi)]×現(xiàn)行外匯匯率+進(jìn)口關(guān)
稅+銀行及其它手續(xù)費(fèi)+國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+資金成本-可抵扣增值稅
或：重置全價=到岸價（CIF）×現(xiàn)行外匯匯率+進(jìn)口關(guān)稅+銀行及其它手續(xù)費(fèi)+國內(nèi)
運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+資金成本-可抵扣增值稅
本次評估時考慮到企業(yè)購置進(jìn)口設(shè)備時免稅的實際情況和企業(yè)所處的行業(yè)仍能享
受國家有關(guān)進(jìn)口設(shè)備免稅的優(yōu)惠政策，對進(jìn)口設(shè)備的評估未考慮關(guān)稅和增值稅。
b、對國外已換代改型，難以查到現(xiàn)行到岸價或離岸價的設(shè)備，如可獲取國外替代
產(chǎn)品價格的采用規(guī)模效益指數(shù)法或功能價值法、比較法估測其重置全價。
c、對進(jìn)口的老舊設(shè)備，采用替代原則，參考國內(nèi)同類設(shè)備的價格確定重置全價。
（注：根據(jù)財政部國家稅務(wù)總局財稅[2008]170 號文件，本次評估所取機(jī)器設(shè)備購
置價為不含增值稅的價格。）
4、運(yùn)輸車輛重置全價的確定
運(yùn)輸車輛重置全價=現(xiàn)行購置價+車輛購置稅+牌照費(fèi)、檢測費(fèi)-可抵扣增值稅；
5、運(yùn)雜費(fèi)率、安裝調(diào)試費(fèi)率、資金成本的確定
運(yùn)雜費(fèi)率：綜合考慮運(yùn)輸距離，裝運(yùn)難易程度和設(shè)備價值高低而選定；
安裝調(diào)試費(fèi)率：按《機(jī)器設(shè)備評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)》或行業(yè)有關(guān)規(guī)定和實際工作量
概算；
資金成本：按合理的建設(shè)周期和評估基準(zhǔn)日銀行貸款利率計算。
●成新率的確定
成新率是反映評估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置全價的比率。
成新率用年限法、分部件打分法或是兩者的結(jié)合予以確定。在成新率的分析計算過
程中，充分注意設(shè)備的設(shè)計、制造、實際使用、維護(hù)、修理、改造情況，充分考慮設(shè)計
使用年限、物理壽命、經(jīng)濟(jì)壽命、現(xiàn)有性能、運(yùn)行狀態(tài)和技術(shù)進(jìn)步等因素的影響。
對于車輛則嚴(yán)格按照國家規(guī)定的強(qiáng)制報廢標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估，以年限法成新率與行駛里
程成新率兩者取低值確定。
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將重置全價與成新率相乘，得出設(shè)備的評估值。
對于報廢設(shè)備類資產(chǎn)，根據(jù)各設(shè)備的具體情況，分別采用不同的方法確定評估值，
對于無處置價值的設(shè)備，確定其報廢回收殘值為零，如電子設(shè)備等。
（4）房屋建筑物
對于企業(yè)所屬的房屋建（構(gòu)）筑物的評估采用重置成本法。計算公式為：評估值=
重置全價×成新率
①重置全價的測算
重置全價=建安工程造價+前期及其他費(fèi)用+資金成本-可抵扣增值稅
A、建安工程造價的確定
a、對于工程造價資料完整的項目，采用調(diào)整決算的方法。即：根據(jù)工程決算資料，
以其決算的工程量為基礎(chǔ)，套用評估基準(zhǔn)日執(zhí)行的定額，計算出建安工程造價。
b、對決算資料不全、資料難以收集的項目，采用類似工程參照比較法進(jìn)行測算，
即：選取與評估標(biāo)的物類型相似、構(gòu)造基本相同且建筑面積、層數(shù)、層高裝修標(biāo)準(zhǔn)基本
一致的近期結(jié)算工程或定額站頒布的典型工程作為參照物，先將參照物的工程造價從竣
工結(jié)算日期的造價調(diào)整至評估基準(zhǔn)日的造價，然后，對評估標(biāo)的物與參照物之間構(gòu)造、
特征等差異因素進(jìn)行調(diào)整，計算出建安工程造價。
B、前期及其他費(fèi)用的計取
前期及其他費(fèi)用的計取按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定計取。
C、建設(shè)期資金成本的計取
按評估基準(zhǔn)日中國人民銀行施行的貸款利率，計算公式如下：
建設(shè)期利息=（工程造價+其他費(fèi)用）×貸款利率×1/2 正常工程建設(shè)期
②成新率的測算
成新率的測算，一般有兩種方法，即年限法和完損等級打分法。
A、年限法，公式為：
理論成新率=（1-已使用年限/規(guī)定使用年限）×100%
B、打分法
打分法是對建（構(gòu)）筑物進(jìn)行實地勘察，采用表格形式，對標(biāo)的物的結(jié)構(gòu)承重、內(nèi)
外裝修、設(shè)備狀況三部分作出鑒定，按完損等級打分法以百分制評分，求得實際完好率
（即成新率）。
C、綜合成新率
綜合成新率為年限法和打分法兩種結(jié)果的算術(shù)平均值，即：
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綜合成新率=（理論成新率+實際完好率）/2
③計算評估值
評估值=重置全價×綜合成新率
（5）無形資產(chǎn)的評估
本次評估的無形資產(chǎn)包括土地使用權(quán)和軟件系統(tǒng)。
由于評估對象位于上海市，且在上海市公布的基準(zhǔn)地價覆蓋范圍內(nèi)，上海市基準(zhǔn)地
價體系中具有完整的宗地因素說明表和宗地因素修正系數(shù)表，故本次對土地使用權(quán)采用
基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行地價測算。
①所謂基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，就是指在求取某估價對象時，根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價水平、
參照與估價對象相同土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地地價標(biāo)準(zhǔn)和各種修正因素說明表，
根據(jù)兩者在區(qū)域因素、個別因素、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區(qū)位條件等
確定修正系數(shù)，修正基準(zhǔn)地價從而得出地價的評估方法。
其計算公式為：
Pi=P×（1±K）×ПS
式中： Pi─待估宗地地價
P─待估宗地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價
K─待估宗地所有地價區(qū)位影響因素總修正值
ПS─待估宗地個別因素修正系數(shù)的乘積
n
其中：K= Ki
i 1
Ki─第 i 個待估宗地區(qū)位因素修正系數(shù)
②其他無形資產(chǎn)的評估
申報的其他無形資產(chǎn)，為設(shè)計軟件等。
本次評估經(jīng)市場調(diào)查，由于同類產(chǎn)品市場較多，本次評估采用重置成本法。
（6）負(fù)債的評估
負(fù)債評估值根據(jù)評估目的實現(xiàn)后的被評估單位實際需要承擔(dān)的負(fù)債項目及金額確
認(rèn)。對于負(fù)債中并非實際負(fù)擔(dān)的項目按零值計算。
（二） 收益法
◆概述
根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—企業(yè)價值》，確定按照收益途徑、采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(DCF)
對評估對象的價值進(jìn)行估算。
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現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(DCF) 是通過將企業(yè)未來預(yù)期的現(xiàn)金流折算為現(xiàn)值，估計企業(yè)價值
的一種方法，即通過估算企業(yè)未來預(yù)期現(xiàn)金流和采用適宜的折現(xiàn)率，將預(yù)期權(quán)益自由現(xiàn)
金流量折算成現(xiàn)時價值，得到股東全部權(quán)益價值。其適用的基本條件是：企業(yè)具備持續(xù)
經(jīng)營的基礎(chǔ)和條件，經(jīng)營與收益之間存有較穩(wěn)定的對應(yīng)關(guān)系，并且未來收益和風(fēng)險能夠
預(yù)測及可量化。使用現(xiàn)金流折現(xiàn)法的關(guān)鍵在于未來權(quán)益自由現(xiàn)金流量的預(yù)測，以及數(shù)據(jù)
采集和處理的客觀性和可靠性等。當(dāng)對未來預(yù)期權(quán)益自由現(xiàn)金流量的預(yù)測較為客觀公
正、折現(xiàn)率的選取較為合理時，其估值結(jié)果具有較好的客觀性，易于為市場所接受。
◆基本評估思路和評估模型
根據(jù)本次評估調(diào)查情況以及企業(yè)的資產(chǎn)構(gòu)成和主營業(yè)務(wù)特點(diǎn)，本次評估的基本思路
是主營業(yè)務(wù)的收益（流量計、電磁水表等）、其他業(yè)務(wù)的收益分別按其收益途徑采用現(xiàn)
金流折現(xiàn)方法(DCF)，并與長期股權(quán)投資的其控股子公司評估價值加和、再加上溢余資
產(chǎn)得出企業(yè)的股權(quán)價值。
